房产税筹划小技

近期，见了几个房地产客户，在一起商谈合作事宜的过程中，发现大家都普遍存在着一个共性问题：房产项目开发到最后房地产企业的利润最终都被沉淀到了手中自持的商业当中，导致企业无法回笼资金，并且在自持的过程中还要按照房产余值的1.2%缴纳房产税，对房企形成了很大的资金压力。那么对于房企来说如何盘活资产?如何在盘活资产的过程中实现税负最优?如何降低持有期间的资金成本就显得尤为重要。资产盘活需要结合各企业实际情况去设计方案，本文就不再做阐述，笔者主要就目前状态下如何少交房产税给大家提供一些节税小技巧。

房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种：一、从价计征，自用房产按照房产余值的1.2%缴纳;二、从租计征，出租房产按照租金收入的12%从租缴纳。其征收特征是对产权所有人施行单一环节征税。下面我们根据房产税的特点就实务中经常出现的几种情况提出一些筹划方法。

1、将自用性质转租赁性质

假设A公司手上有10000平方米自持商业，房产价值为1亿元，按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税96万元(10000*80%*1.2%=96万)。如果A公司把10000万商业整体打包出租给关联物业公司B，年租金按照100万计算，则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税84万(96-12=84万)。

2、通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万(160*12%=19.2万)。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B，然后由B再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，A公司需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过出租形式的转换，组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交税7.2万(19.2-12=7.2万)。

3、拆分房租金额

将房租金额拆分成：房租+服务费，分别开具发票，可以达到降低房产税税基的目的，同时如果企业是一般纳税人，也可以起到降低增值税的目的。

4、合同免租期的约定

假设A公司将价值1000万房产出租给B公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此A公司第一年总共需要缴纳房产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元(90*12%=10.8万)。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.4万(13.2-10.8=2.4万)。

总结：以上四种方式下，不论是转换房产持有方式(自持—出租)、还是转换出租方式(直租—直租+转租)、抑或者进一步将租金拆分切割(纯租金—租金+服务费)、在租赁合同中做“去免租期”约定设计……在实务操作过程中，均需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税!

2011年5月份的案例——

一起房产税筹划案例

辖区内某企业与风景区度假村是关联企业，该企业购置了一块地，共花费2000万元（包括地价）兴建了一宾馆，毛坯房以年租金100万元租赁给度假村，租赁期为5年，度假村花费了5000万元进行了装修，装修成一五星级酒店。怎样征收房产税？

这是一个比较典型的房产税筹划案例，出租房的租金明显偏低，却似乎有合理理由，因此少缴了营业税、房产税。对租赁期短的租入房产，进行大投入装修，出租房收取少量租金少缴营业税、房产税，租入房装修费可以进“长期待摊费用”税前扣除，不失为一个成功的筹划。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。其中，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对于租入新房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。因此，出租的房屋收回时，承租方的装修费用并不计入原值。本案中，该企业收回房产时，房产原值依然为2000万元。

对于本案中的情况，没查到总局专门的规定，深圳市税务局有个通知《深圳市税务局关于房产税若干政策问题的通知》 （87）年深税政三字第109号，第七条规定关于承租人按出租方要求对租入的房屋进行维修其费用是否并入租金计征房产税的问题规定：承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，其费用属租金的组成部份，应并入租金由出租方缴纳房产税。这条规定出台已经20多年了，没见深圳地税宣告失效，规定对此类筹划确是个狠招，可是要确认承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，是个难点，完全还是部分要求？难以确认，而且此规定没有普遍效力。

从目前的政策规定，我们只能按照年租金100万元从租征收房产税，营业税，希望今后有相应的应对之策。因为该企业和度假村是关联企业，适用“特别纳税条款”进行收入调整，调整该企业的应纳税所得额也许是个破解之道。