这种方式不预征土地增值税堪称完美

　今天在群里看到*税发〔2018〕100号，应该属于文件原文，标注为依申请公开。因为我没申请过，所以也不打算在我这里公开，百度也查不到。我在这里主要是谈谈文件的读后感，并且为文件点赞，并不存在奉承，且听我道来。

　　文件是2018年底发的，17条文件规定，只为了说清楚预征土地增值税这一件事情，实属难得。而文件最精髓之处在于真的很深刻的贯彻了国税发〔2010〕53号的文件精神，即：使土地增值税预征率更加接近实际税负水平。

　　对企业来说，有利也有弊。如果项目清算整体无税可交，那么预征可能就免了，这是有利；如果项目清算税负较高，可能预征率也会变高，这是有弊，这就是使预征率更接近实际税负水平的要义。当然文件主要是讲前者，即：对企业有利的部分。所以，下面的内容能不香吗？

　　通过细品文件，个人得出以下浅薄的结论：

　　1、应清算项目不存在等税务机关发清算通知书的问题（个人认同）；

　　2、如果不分类型预征，就适用从高的预征率（影响不大，企业都会区分类型的）；

　　3、预售收款要预征，现售收款也要预征（中央文件是竣工前预售才预征）；

　　4、转让土地使用权也要预征（一般是交了税才过户，一次性交完即可，为什么还要预征？）；

　　5、取得收入的，次月15日预征税款（没取得收入是不是次月不用零申报了？）；

　　6、清算之后的尾盘销售不预征（潜台词是：直接一次性交税，这句话没说）；

　　7、土地增值税和增值税（营业税）风险比对是重点。因此，企业最好两税报税保持一致。

　　以上是常规条款，总体来说明确了很多事项，无论好与坏，总体来说把握了两个原则：一是避免企业前面预征不足后面走逃；二是避免前面预征后面退税，对规范企业纳税是好事。下面，我将用整整一大段的篇幅说一下文件最劲爆的条款，就是解决如果预计清算时整个项目不用交税，怎么预征才最合理的问题。个人觉得非常非常值得其他地方参考。

　　有个道理大家都懂，就是如果项目预计清算时，整体都不用交土地增值税，那么最好在预征环节也别预征了。这样可以避免前面交税，后面退税的问题。对税务局来说，退税徒增工作量；对企业来说，退税占用资金。先预征再退税，甲乙双方没有一个有好处，为什么就执行这么多年呢？主要有两个方面的原因：一是顶层设计有问题；二是实际操作有难度。我这里只说政策，不怼任何人和组织。说错了，请您批评指正，请别那什么。

　　顶层设计的问题主要在于，除了保障性住房之外，根本就不允许土地增值税预征率为零。直接看文件：

　　除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率……

　　《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）

　　所以，你看全国，有几个地方规定了预征率在1%以下的？除了保障性住房。但是，现实中，总是有那么一些项目，要么是普通住宅预计增值率不超过20%给免了的，要么是因为加计扣除导致增值额为负数的。这些项目意味着，不管你预征多少，清算统统要退税。这个顶层设计无法让各地自行出台不预征的文件，除了保障性住房。

　　当然，由于土地增值税是地方税，各地出台一下地方性政策也是可以的。就像有些地方也有出台的预征率低于1%的，不是那么按53号文办事的情况。所以，要出台除保障性住房之外不预征的文件，应该也是没问题的，因为这个文件实在是太老了，2010年出台到现在都已经10年了，而房地产的政策环境却在不断变化，甚至一个地方一个样。按实际情况调整税收政策应该是鼓励的，因为有利于解决实际问题，实践才是检验真理的唯一标准嘛。

　　那么，如果可以出台不预征的文件，为什么很多地方没有出台呢？这就是第二个要说的原因，就是执法风险太大了。因为清算税款既需要收入数据也需要成本数据，而预征的时间是在预售环节，而清算是在竣工结算之后。试问：在预售时，谁能算的出来清算的税款？肯定是算不出来的！因为成本是个迷。只有预算数，实际发生多少，谁也不知道。特别是如果预测结果在清算交税和不交税的临界点，是不预征呢？还是预征呢？税务局因此得出结论，搞错了责任谁来承担？

　　而**市的这个文件真是恰到好处，既把税务局的执法风险解除了，操作也可控。如果企业据实执行，则能享受到利好；如果企业搞假，也会得到惩罚。

　　文件的思路就是：在只计算土地成本和建安成本以及加计扣除的情况下，如果计算结果比房价高，意味着增值额铁定为负数，不用交税了；或者如果普通住宅增值率在10%以下，再调整企业的成本，也不至于增值率超过20%，免税也基本上铁定了。

　　为了防范风险，还有以下措施：一是采取个案集体审议，避免执法风险。而且每个季度重新评估一次，如果房价涨了不符合条件了再预征，这种情况没有滞纳金。二是如果企业搞假，责任企业自己担。例如：如果企业提供虚假资料在预征环节免了税，但是后面发现资料虚假，那么前面没预征的税款和滞纳金统统都得交。有这种规定，企业谁还敢搞假？