租赁、仓储房产税纳税筹划

纳税筹划思路

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关政策规定，租赁业房产税与仓储业房产税的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳，即：

　　应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同，从10%到30%不等。

　　房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：

　　应纳税额=租金收入金额×12%

　　由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税筹划提供了空间。根据《中华人民共和国税法》规定，房产用于出租的，必须按租金计算缴纳房产税。因此，为了能够按照房产余值计算缴纳房产税，需要将出租转化为其他形式。租赁业与仓储业在营改增之后缴纳增值税的税率也不相同，由于增值税具有转嫁性，大多数情况下，其税负可以转嫁出去，这里暂不考虑其增值税负担的比较。

　　法律政策依据

　　(1)《中华人民共和国增值税暂行条例》(1993年12月13日国务院令第134号公布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订，根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订)。

　　(2)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国务院1986年9月15日颁布，国发〔1986〕90号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)。

　　纳税筹划图

　　纳税筹划案例

　　某商业公司是从计划经济时期发展过来的，在计划经济时期，商品较为短缺。该公司作为商业批发零售兼营企业，为了“发展经济，保障供给”，千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了，企业界逐步向零库存发展，他们的库房大量闲置。近年来，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁过程的综合税负约20%，企业负担过重，是否有可能通过纳税筹划减轻税收负担呢?

　　筹划方案

　　假设该公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为2000万元，年租金收入为400万元。则应纳房产税：400×12%=48(万元)，由于增值税及其附加、印花税、企业所得税等不影响筹划结果，这里暂不考虑房产税以外的其他税费。

　　如果对该公司的上述经营活动进行纳税筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。这样，该公司需要增加费用支出，假设增加支出15万元。如果该公司在增加的服务上不盈利，即收取的仓储费为房屋租赁费加15万元，则客户会非常欢迎这种做法。这样，该企业提供仓储服务的收入仍然约为400万元，收入不变，则应纳房产税：2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)，不考虑其他税费，每年节约税款：48-16.8=31.2(万元)。需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。否则，该项性质的转化是行不通的。

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