房地产企业销售环节中的三种促销业务模式的“业财税法融合”控税之策

　(一)售房赠送汽车、家电及家具的财税处理

　　1、财务处理

　　在销售商品房的现实中，房地产企业赠送的汽车、家电及家具与商品房的价格不可能分别开票给购房者，只有将商品房和赠送的汽车、家电及家具的金额一起开销售不动产发票给购房者，购房者才会接受。如果按照兼营行为处理分别开销售不动产发票和销售汽车发票给购房者，购房者绝对不会接受。基于房地产企业赠送的汽车、家电及家具的目的是促进房地产的销售，是一种销售过程中发生的支出费用。因此，根据财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知(财会[2017]22号)的规定，合同取得成本是核算企业取得合同发生的、预计能够收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同进行明细核算。合同取得成本的主要账务处理。企业发生上述合同取得成本时，借记合同取得成本，贷记“银行存款”“其他应付款”等科目;对合同取得成本进行摊销时，按照其相关性借记“销售费用”等科目，贷记合同取得成本。涉及增值税的，还应进行相应的处理。本科目期末借方余额，反映企业尚未结转的合同取得成本。

　　房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为的账务处理如下：

　　第一，购买汽车、家电及家具入库时

　　借：库存商品——汽车、家电及家具

　　应交税费——应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款

　　第二，赠送汽车、家电及家具给购房者时

　　借：合同取得成本——销售费用

　　贷：库存商品——汽车、家电及家具

　　第三，对合同取得成本进行摊销时

　　借：销售费用

　　贷：合同取得成本——赠送汽车、家电及家具

　　2、税务处理

　　第一，不视同销售处理缴纳增值税。

　　根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第(八)项的规定，“单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。

　　基于以上税法条款的规定，视同销售缴纳增值税必须要满足赠送的汽车、家电及家具是无偿的，而有偿的赠送或有条件的赠送不属于增值税法上的视同销售行为。房地产企业赠送汽车、家电及家具给购房者的目的不是无偿赠送，而是有条件的，不买房地产企业的商品房是不赠送汽车、家电及家具的。因此房地产企业赠送汽车、家电及家具给购房者是有条件的赠送，不是视同销售缴纳增值税。

　　2、视同销售缴纳企业所得税

　　《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条第(一)项规定，企业将资产移送他人用于市场推广或销售，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

　　《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)第二条关于“企业移送资产所得税处理问题”的规定如下：企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

　　因此，基于以上税法规定，房地产企业售房时赠送的汽车、家电及家具给购房者视同销售缴纳企业所得税时，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入，在企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。

　　3、赠送的汽车、家电及家具给购房者不代扣代缴购房者个人所得税

　　《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)第一条第2款：企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，不征收个人所得税。基于此规定，房地产企业售房的同时赠送汽车、家电及家具给购房者，购房者不征个人所得税，房地产企业不代扣代缴购房者个人所得税。

　　(二)开盘赠送小礼品的财税处理

　　1、开盘赠送小礼品的业务模式

　　房地产企业为了留住意向客户，提升客户体验与服务满意度，在客户看房时会有一些小礼品的赠送，如：食用油、餐具等。

　　2、开盘赠送小礼品的财务处理

　　由于开盘赠送小礼品纯粹视促销行为，根据财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知(财会[2017]22号)的规定，合同取得成本是核算企业取得合同发生的、预计能够收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同进行明细核算。合同取得成本的主要账务处理。企业发生上述合同取得成本时，借记合同取得成本，贷记“银行存款”“其他应付款”等科目;对合同取得成本进行摊销时，按照其相关性借记“销售费用”等科目，贷记合同取得成本。涉及增值税的，还应进行相应的处理。本科目期末借方余额，反映企业尚未结转的合同取得成本。

　　因此，如果房地产公司在赠送给客户小礼品时，礼品包装上没有印制企业的“LOGO”“名称”等相关宣传信息的情况下，则房地产开发企业所购礼品用于赠送给客户，属于交际应酬，交际应酬消费属于个人消费，需要作进项税额转出，在财务上在“管理费用——业务招待费”科目核算。

　　账务处理如下：

　　第一，购买开盘赠送小礼品入库时

　　借：库存商品——赠送小礼品

　　应交税费——应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款

　　第二，开盘赠送小礼品时

　　借：管理费用——业务招待费

　　贷：库存商品——赠送小礼品

　　第三，交际应酬消费属于个人消费，需要作进项税额转出的账务处理

　　借：管理费用——业务招待费

　　贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出)

　　如果房地产公司在赠送给客户小礼品时，礼品包装上印制企业的“LOGO”“名称”等相关宣传信息的情况下，则房地产开发企业开盘赠送小礼品在“管理费用——业务宣传费”核算。

　　3、开盘赠送小礼品的税务处理

　　第一，视同销售处理缴纳增值税。

　　根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第(八)项的规定，“单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。基于此税法条款的规定，视同销售缴纳增值税必须要满足赠送小礼品是无偿的，而有偿的赠送或有条件的赠送不属于增值税法上的视同销售行为。房地产企业开盘赠送小礼品是无偿的，必须视同销售缴纳增值税。增值税的计税依据按照以下公式确定：

　　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)。

　　公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率根据《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)第二条第(四)项确定：纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按法规需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。

　　2、视同销售缴纳企业所得税

　　《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条第(一)项规定，企业将资产移送他人用于市场推广或销售，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

　　《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)第二条关于“企业移送资产所得税处理问题”的规定如下：企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

　　因此，基于以上税法规定，房地产企业开盘赠送小礼品视同销售缴纳企业所得税时，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入，该移送资产的公允价值与视同销售缴纳增值税的增值税计税依据相同。

　　3、开盘赠送小礼品给购房者代扣代缴个人所得税

　　《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第三条企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包，下同)，以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

　　基于以上税收政策规定，房地产企业开盘赠送小礼品必须按照“偶然所得”项目依照20%的税率代扣代缴个人所得税。

　　(三)老带新业务支出的“业财税法融合”控税之策

　　1、业务模式

　　业务模式一：老带新业务给老客户送物业费。

　　业务模式二：老带新业务给老客户送家电等物品

　　业务模式三：老带新业务给老客户送现金

　　2，老带新业务支出的账务处理

　　根据财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知(财会[2017]22号)的规定，合同取得成本是核算企业取得合同发生的、预计能够收回的增量成本的科目。因此，老带新业务支出的账务处理如下：

　　第一，发生支出的账务处理如下：

　　业务模式一：老带新业务给老客户送物业费的账务处理。

　　借：合同取得成本

　　贷：其他应付款——代老客户支付物业费

　　业务模式二：老带新业务给老客户送家电等物品的账务处理。

　　借：合同取得成本

　　贷：银行存款——赠送家电物品

　　业务模式三：老带新业务给老客户送现金的账务处理。

　　借：合同取得成本

　　贷：银行存款或库存现金

　　第二，合同取得成本摊销时的账务处理

　　借：销售费用

　　贷：合同取得成本

　　2，老带新业务支出的税务处理

　　根据相关税法的规定，老带新业务支出的税务处理，采用举例法分析如下：

　　【业务模式一：老带新业务给老客户送物业费的税务处理案例分析】

　　(一)基本情况

　　A房开公司开展促销售房，推出老业主推荐新业主成功后免三年物业服务费活动，假如一年的物业服务费5000元。A公司旗下拥有物业子公司B，A公司向B公司支付物业服务费15000元，经老业主张某推荐成功签约了一套房产。A、B公司均为一般纳税人，请分析如何进行税务处理?

　　(二)税务处理分析

　　1、A公司代替老业主张某向B公司购买了物业服务，支付对价15000元，B公司向老业主张某开具等额增值税发票普票。

　　2、老业主张某为A公司提供了经纪代理服务，成功售出一套房产，A公司应给老业主张某的佣金，代替老业主张某，购买了三年的物业管理费用。张某应当去税务局代开增值税普通发票给A公司，A公司凭普票进行税前列支，同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税，适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

　　【业务模式二：老带新业务给老客户送家电等物品的税务处理分析】

　　(一)基本情况

　　一般纳税人A房开公司开展促销售房，推出老业主推荐新业主成功签约后送彩电一台活动，假如外购彩电不含税价5000元/台，税款650元，经老业主张某推荐成功签约了一套房产。请分析如何进行税务处理?

　　(二)税务处理分析

　　1、A公司将购买的彩电作为销售佣金的对价而支付给老业主张某，因为张某为A公司提供了经纪代理服务，成功售出一套房产。A公司属于销售彩电，向张某开具增值税普通发票，按规定13%税率征收增值税。

　　2、张某获得劳务报酬收入，应当去税务局代开增值税普通发票给A公司，A公司凭普票进行税前列支，同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税，适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

　　【业务模式三：老带新业务给老客户送现金的税务处理分析】

　　(一)基本情况

　　一般纳税人的A房开公司开展促销售房，推出老业主推荐新业主成功签约后送现金5000元，经老业主张某推荐成功签约了一套房产。请分析如何进行税务处理?

　　(二)税务处理分析

　　老业主张某应当去税务局代开增值税普通发票给A公司，A公司凭普票进行税前列支，同时A公司应按规定代扣代缴张某个人所得税，适用税目“综合所得劳务报酬所得”。

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