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财务人员应该知道的拆迁补偿法律流程

发布时间：2022-03-07 12:16
作者：光头五哥
房地产企业或多或少都会接触到拆迁安置类的项目，其目的在于取得目标地块进行后续开发销售。作为财务人员，不能将自己的工作局限于基础的核算工作，也应作为项目参与者了解整体的拆迁补偿法律流程，以便后续财税处理过程中更好的把握项目进度。
　　一、拟征地告知
　　国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：
　　“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。“
　　当中特别明确，“三抢”概不补偿，即在凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
　　二、现场调查和确认
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》指出对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。
　　该阶段就是测量征地红线范围内，各户宅基地的面积、房屋面积，地上青苗及其他附着物的情况。特别需要注意的是，征收办经常将量地、量房确认单与补偿款金额一同拿给村民签署，村民一定要再三确认无误后再签字。
　　三、征询意见，组织征地听证
　　《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定：
　　”在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。“
　　村民常常会因不懂行政相关法律而忽略听证权，而如果村民对补偿标准和安置途径有异议，听证权则尤为重要。
　　四、征地材料的组织、审核及上报
　　本阶段市(县)国土资源局将依据征地调查结果和市(县)政府拟定的征地补偿标准、安置方案、建设项目其他材料，拟定“一书四方案”，即农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设用地呈报说明书。
　　经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。
　　五、征地的审核和报批
　　本阶段村民需注意，拥有拆迁项目审批权限的至少是省级政府，国务院审批达到一定面积的基本农田或土地征收项目，因此某些拆迁方仅仅依据市级审批文件就开始征地，属于违法征地。
　　六、正式征收土地公告
　　征地项目被批准后，市县人民政府和市县国土资源行政主管部门应及时发布征收土地公告。
　　征收土地公告包括：
　　1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
　　2、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
　　3、征地补偿标准和农业人员安置途径;
　　4、办理征地补偿登记的期限、地点。
　　公告中一般会列明提起行政复议、行政诉讼的权利期间，建议村民在看到公告的时候，及时拍照保存。
　　七、办理补偿登记
　　《土地管理法实施条例》规定，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
　　八、拟定和公布征地补偿、安置方案
　　拆迁办根据征用土地方案，会进一步核实土地所有权人、使用权人及地上附着物等。待征地补偿、安置方案拟定后，将征询被拆迁村及村民的意见。
　　征收土地的补偿、安置方案公告由市县国土资源局制定。内容包括：
　　1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;
　　2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
　　5、农业人员的具体安置途径;
　　6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。
　　九、举行听证
　　维护村民合法权益，《征收土地公告办法》赋予了被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案提出听证的权利。
　　上述主体有权在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源局提出。
　　十、批准征地补偿、安置方案
　　征地补偿安置方案的公告期届满，如当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后。征地补偿安置方案，将连同被征集上来的意见报市县人民政府批准，并报省级国土资源部门备案。
　　此阶段，如果村民对征地补偿、安置方案有异议，一定要在公告期满60日内提起行政复议或者行政诉讼。一味抵制拆迁，却无所作为，政府是可以在催告后申请法院进行强制征收的。
　　十一、征收、交付土地
　　确定征收补偿方案后，市县人民政府国土资源管理部门应及时落实补偿事宜，及时、足额向村集体或村民进行支付。
　　法律层面提醒您，拆迁补偿不可分期支付，如果没有足额支付到位的，村集体或村民可拒绝交出土地，并及时提起行政诉讼。
　　上述的法律流程，财务人员仅供了解，毕竟大家的核心工作内容是解决财税问题，相关法律流程的把握仅作为补充内容借鉴。

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