房企破产项目越来越多，涉房债权如何处理

管理人解除权与买受人交付房屋请求权

　　根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，在合同双方均未履行完毕的情形下，管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外，管理人是否有权解除，管理人如不享解除权是否需要继续履行?本文认为破产申请受理前债务人订立的合同，应区分情况处理：

　　第一种是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同，管理人无权依照企业破产法的规定解除，也无需解除。债务人因履行完毕而享有的债权属于债务人财产，管理人应依法予以追回，履行债权催收职责。

　　第二种是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，该种情形下如果继续履行将构成个别清偿的话，管理人不应继续履行。但管理人不继续履行是否意味着管理人享有解除权呢?破产法并未规定此种情况下管理人享有解除权，已经履行完毕的相对方只能根据破产法的规定依法申报债权。具体到房地产企业破产案件中，如果购房人对房屋依法享有优先权且满足交付条件，管理人继续履行不够成个别清偿，购房人又要求继续履行的，那么管理人应当继续履行。

　　第三种是债务人和相对方均未履行完毕的合同，管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款的规定选择解除或继续履行。管理人决定继续履行合同的，相对方有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。虽然管理人依据破产法十八条第一款的规定可以决定继续履行合同，但并不代表合同相对方无解除权。

　　购房者的优先权与实现交付房屋请求权的条件

　　房地产企业破产案件中，基于对消费性购房者的基本生存权的考虑，最高院的多项批复、规定等内容均认为消费性购房人、具有物权期待权的购房人具有优先权。亦明确指出购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。

　　本文认为，参照相关依据，具有消费者身份的购房者、经预告登记具有物权期待权的购房者享有优先权，可以对抗建设工程价款优先权和其他权利，此种优先权具体体现为在房屋未竣工验收合格不满足交付条件情况下的购房款返还请求权，在房屋满足交付条件时的房屋交付请求权。

　　在房地产企业破产案件中，购房人实现房屋交付请求权还需考虑是否符合前提条件，即建设工程是否竣工验收合格，或者能否续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件。只有经竣工验收合格的房屋才能具备交付的条件，才能满足购房者交付房屋的请求权。

　　涉房债权处理方式

　　(一)因拆迁而签订的房屋买卖合同

　　被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下：

　　第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。

　　第二，被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。

　　第三，被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间，相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排，可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。

　　第四，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该司法解释虽已修改并删除了该条内容，但笔者理解，这是由于《国有土地房屋征收和补偿条例》颁布后政府均统一采用征收模式，将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产开发企业。而现在正在进行的房企破产项目大都系在此条例颁布之前取得拆迁许可证的，故仍存在该类情况，仍可参考适用。

　　(二)预约合同

　　在房屋销售过程中，开发商往往会与购房人签订订购协议书、意向书等预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　上述协议如不能视为商品房买卖合同，那么与开发商签订预约合同的债权人不具有房屋买受人的身份，在破产程序中，如管理人决定不再继续履行预约合同，则其定金债权只能确认为普通债权。通常情况下，管理人本着债务人财产价值最大化原则，一般不再继续履行预约合同。

　　(三)消费者购房人签订的房屋买卖合同

　　我国《企业破产法》中对于破产债权清偿顺位的规定中并未对房地产企业破产案件中购房消费者的权益应当如何保护进行明确规定，但在实践中，大多均参考《批复》《答复》《执行异议和复议的规定》给与消费性购买人优先权。如何认定消费性购房人笔者认为可从下列角度出发：

　　1、所购商品房系用于居住

　　对于该条，争议往往在于商铺能否适用，笔者认为给与消费性购房人的初衷在于保护其居住权与生存权，而商铺与其居住权无关，且商铺性质上偏向于投资，若赋予其优先权对于建设工程价款的优先受偿权及抵押权人而言缺乏公平性。故对于商铺不应在优先权范围内。

　　2、房屋买受人系自然人

　　《答复》规定，《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

　　3、已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十

　　《批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中对于大部分款项的认定标准存在争议。本文认为达到50%即可认定为已经支付大部分价款。

　　但在实践操作中，根据不同的项目情况以及购买人付款情况管理人大多有适当程度的放宽，如认定40%、或30%，以便于稳定债权人情绪，推进破产程序进展。所以对于该标准笔者认为可适当灵活但不可过于宽松。

　　4、买受人名下仅有一套住房

　　基于购房消费者对于其所购买房产的物权期待权以及其基本的生存权而赋予其优先权，应参照《执行异议与复议的规定》将债权人享有优先权的房屋严格限制为一套，如买受人名下已经有了一套满足生存权的住房，则不能主张优先权。

　　但对于该唯一住房的理解，笔者在检索案例时发现法院对于是否系唯一住房，在不是唯一住房时能否认定优先权的问题上，亦有不同程度的理解。部分法院认为虽买受人名下已有一套住房，但考虑买受人名下已有住房的实际面积以及实际居住人口等因素，认为虽已有一套住房，但已有住房面积无法满足家庭生活的必要居住环境时，仍支持买受人的首先受偿权。总而言之，是否支持优先受偿权的关键点在于买受人的生存权及居住权。所以是否系唯一住房不能单纯从唯一这个数量因素决定，而应综合考虑认定。

　　(四)经预告登记的房屋合同

　　预告登记制度的目的是保障以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。《执行异议与复议的批复》第三十条规定了经过预告登记的物权期待权在执行程序中也应当予以保护。参照上述规定，在破产案件中也应当赋予已预告登记的买受人以优先权。

　　(五)假按揭房屋买卖合同

　　首先根据相关规定，该合同无效，属于以签订商品房买卖合同之形式，掩盖违规套取银行贷款的目的，破坏社会公共利益，属于法律禁止的行为。应认定为该合同无效。那么在此基础上根据破产法的公平受偿原则以及全体债权人利益最大化原则，依据已被认定无效的合同所取得的债权当然不能获得优先权。

　　(六)以房抵债签订的房屋买卖合同

　　房地产企业破产案件中，一个企业步入破产程序大概率可认为其已穷尽了所有的贷款和抵账的手段，那么一个房地产企业其资产基本及房产，所以不可避免的会出现以房抵债的现象，这已成为房产企业破产的普遍情况。那么签订以房抵债协议的债权人能否取得优先权呢?

　　对于该问题法院及管理人实践操作过程中一直存在两种不同的观点，一种认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。

　　消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。故认为以房抵债不应获得优先权。另一种认为以房抵债协议系在破产受理前双方经协商一致将原债权债务关系转化为商品房买卖合同关系，将原债权转变为已付购房款。是双方协商一致后的真实意思表示。那么只要该行为不在破产受理前一年内，且不存在不合理低价、恶意交易等情形的。此种情形下以房抵债的买受人如属于规定的消费性购房者，则其同样具有优先权。

　　(七)为民间借贷作担保而签订的房屋买卖合同

　　根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。

　　该规定赋予出借人在债务人不能还款之时，申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。在破产程序中，以签订房屋买卖合同作为借款担保的债权人也无法享有优先权，仍然属于普通债权。而且若该担保未进行不动产产权登记，亦不能就房屋主张优先受偿权。

　　房地产企业破产案件中，各类债权之间往往存在重大利益冲突，管理人办理案件的过程中，往往需要在解决实际问题与法律规定之间寻找支撑点，以确保法律效果与社会效果的有效统一。

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