公募REITs是如何构建特殊性税务处理底层逻辑关系的

　　公募REITs和公募基金有没有关系，公募REITs的本质是什么

　　很多人可能觉得公募REITs和普通公募基金有关系——事实是确实有关系。

　　公募REITs依据的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》是以《证券法》《证券投资基金法》及其他法律法规为基础制定，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，以基金财产百分之八十以上的投资于基础设施资产支持证券，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，简言之就是以基金特殊目的载体(基础设施支持的专项计划)拥有一个或数个基础设施项目的底层资产。

　　普通公募收益主要是依靠管理人主动投资能力，通过对投资组合灵活配置股票、债券等标准化产品，来获得股息、利息、收益收益等收益。和普通公募基金不同，公募REITs需要借助发行人、基金管理人在基础设施项目运营投资管理领域的专业优势及资源累积，通过对基础设施项目资产运营管理维护，依托底层资产经营收益和物业资产增值收益来获得持续、稳定经营现金。

　　在公募REITs运用投资过程中，投资人通过持有REITs基金份额，间接成为基础设施项目的股东，基金上市后也会有交易价格。公募REITs这种与股票投资异曲同工的效果被称为“资产上市”发行有价证券;同时，这样设计的效果在于巧妙规避《证券投资基金法》规定公募不能直接对非上市公司股权投资的这一限制，在不修改现有法律框架的基础上实现了基础设施不动产证券化。

　　公募REIT企业所得税收优惠产生于何种背景之下

　　资产上市发行证券其实在“类REITs”(主要是私募REITs)存在，而且是广泛存在，公募涉及不多，属于新生事物：深交所、上交所公募REITs公告也仅登记11只基金，目前通过备案有9支，尚有2支处于信息反馈更新状态。

　　公募REITs项目设立重点立足于支持位京津冀协同发展、长三角协同发展、澳港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开发，黄河流域身体保护和高质量发展等国家战略区域，符合“十四五”规划战略规划和实施方案要求的基础涉税项目，因而该类基金产品一发行便得到了各界的广泛支持。

　　为协调公募REITs设立过程中原始权益人、项目公司涉税问题，让应享受之人能尽享税收优惠，尤其是企业所得税，财政部、税务总局联合发布《财政部 税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第3号)。财政部、税务总局公告2022年第3号的企业所得税收优惠涉及到了设立公募REIT前和设立公募REIT时两阶段：第一阶段是，原始权益人将持有的基础设施资产划转给项目公司，让项目公司拥有底层基础设施资产。第二阶段是，原始权益人向特殊载体转让项目公司股权，完成将标的公司股权注入特殊载体的过程。

　　设立公募REIT前基原始权益人对基础设施划转可不可以适用殊性税务处理

　　设立基础设施REITs前的这个过程其实是原始权益人将拥有的基础设施资产和项目公司股权进行交换。原始权益人以持有基础设施资产所有权转让，按理是要缴纳企业所得税的，财政部、税务总局公告2022年第3给予了适用划转的特殊性税务处理规定，意味着原始权益人对项目公司的控股权必须按照财税〔2014〕109号100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转资产，如果不满足将不得适用划转特殊性税务处理规定：

　　设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

　　也许有人会问，这里可不可以适用股权收购或者资产收购的特殊性税务处理呢。原始权益人以基础设施资产收购项目公司股权，使原始权益人持有项目公司股权，或者项目公司以自持股份收购原始权益人资产。笔者以为股权收购或者资产收购其实也是可以的。然而，一项企业重组行为，如果既符合资产划转特殊性税务处理规定，又符合股权收购或者资产收购特殊性税务处理规定，允许企业选择其中一项政策执行，但一经选择不得改变。在原始权益人对项目子公司的控制比例符合财税〔2014〕109号、国家税务总局公告2015年第40号前提条件下，适用划转特殊性规定处理对纳税人会更有利。

　　设立公募REIT时原始权益人对项目公司股权、基础设施REITs份额转让可不可以享受两重递延纳税

　　第二阶段是，原始权益人向特殊载体转让项目公司股权，以取得认购基础设施reits份额所需资金。财政部、税务总局公告2022年第3号文给予该阶段递延纳税优惠。

　　值得一提的是，财税〔2009〕59号、财税〔2014〕109号涉及的递延通常是不属于确定性递延，也就是说，重组当期不确认所得，留待以后递延确认，以后能否确认、核算确认、确认多少都是未知数。然而，财政部、税务总局公告2022年第3号对原始权益人股权转让评估增值允许递延到基础设施reits完成募资并支付股权转让价款后;原始权益人战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产评估增值允许递延到原始权益人实际转让项目公司股权的时候。因此，有种说法称，原始权益人设立公募REIT对项目公司股权、基础设施REITs份额转让存在两重递延纳税，这是有一定道理的。

　　公募REITs募集失败情形与3号公告的企业所得税税收优惠有没有关系

　　从公开募集证券投资基金运作管理角度，基金募集期限自基金份额发售之日起不得超过三个月。按照公募REITs基金合同约定，投资人交纳认购的基金份额的款项时，基金合同成立。基金管理人按规定向国务院证券监督管理机构办理基金备案手续并取得中国证监会书面确认之日起，基金合同生效，否则基金合同不生效。期限届满有出现出现下列规定情形之一的，基础设施基金募集失败：

　　1.基金份额总额未达到准予注册规模的80%;

　　2.募集资金规模不足2亿元，或投资人少于1000人;

　　3.原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售;

　　4.扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例低于本次公开发售数量的70%;

　　5.导致基金募集失败的其他情形。

　　根据深交所《投资者入市手册(基础设施公募REITs)》要求，募集期届满前，战略投资者(包括原始权益人)应当在约定期限内，按认购价格认购其承诺的基金份额数量，在募集期内通过基金管理人完成认购资金缴纳;战略投资者持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。

　　如果期限届满，出现前面所涉基金募集失败的情形，那么原始权益人在设立REITs前划转基础设施资产相应取得项目公司股权采用的特殊性税务处理需要改用一般性税务处理;设立REITs时原始权益人向基础设施reits转让项目公司股权实现的资产评估增值不得递延纳税。同时，基金募集不成功，也会对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施reits份额对应的资产转让评估增值的税务处理产生影响，将不得适用递延纳税处理。

　　要关注类“类REITs”采用资产划转特殊性税务处理时的合理商业目的

　　公募REITs能够成功备案与当地政府、相关主管部门支持是不无关系的。比如，建信中关村产业园封闭式基础涉税证券投资基金，设立之初便得到了海淀区管委会等部门的大力支持，可谓万千宠爱于一身，本身就具备合理商业目的，不是为避税而避税，虽然原始权益人中关村软件园公司采用的是非货币性资产转让确认所得并没有享受优惠(3号公告之前的处理)。笔者在此处提“合理商业目的”,就是想提出一个问题：那些设立“类REITs”原始权益人，可不可以适用财政部、税务总局公告2022年第3号文规定呢?

　　主流观点认为不适用3号文规定，笔者认为具体问题得具体分析：设立REITs之前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产取得项目公司股权，如果要想适用财税〔2014〕109号划转特殊性税务处理，除去原始权益人要100%控制项目公司外，一定要以合理商业目的为前提，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。对于减少、免除或者推迟缴纳企业所得税应纳税额等不具有合理商业目的的安排，税务机关有权按照合理方法进行调整。

扫码注册核定征收个体户，年开票额499万，开票的综合成本仅为3%。 核定征收个体户妙用多多，不懂问我