违法转租那些事

房屋作为价值较大的租赁物，出租人往往会更为审慎地选择承租的对象，以避免因承租人故意毁损、使用不当等原因对房屋造成正常损耗以外的价值贬损。若承租人未经出租人同意自行将房屋出租，则破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对房屋的所有权或处分权。因此，《民法典》第七百一十六条等条文对违法转租进行了规制。本文对此予以简要分析。

　　一、合法转租、违法转租的区分

　　法条：《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　(一)合法转租

　　从上述条款可以看出，在出租人同意的情形下，房屋是可以进行转租的。具体来说，包括：

　　1、在签订租赁合同时双方明确约定承租人可以转租的。

　　2、在租赁期限内，出租人同意承租人进行转租的。这种同意既包括出租人明确表示同意，还包括《民法典》第七百一十八条规定的“视为出租人同意”的情形，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的情形。即此处的“同意”，既包括事先的允许，又包括事后的追认。

　　(二)非法转租

　　承租人在未经出租人同意的情况下擅自转租的，即属于违法转租。

　　二、违法转租如何维权

　　(一)及时向承租人提出异议

　　《民法典》出于维护交易确定性的考虑，在第七百一十八条规定了出租人的提出异议的期间(出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租)。因此，对于出租人而言，在发现房屋被承租人擅自转租的情况下，一定要通过微信文字消息、发函等书面形式提出异议，避免因未及时提出异议而在法律上被视为同意转租。

　　(二)可以解除租赁合同

　　《民法典》第七百一十六条明确规定了出租人在承租人违法转租时的合同解除权。且该合同解除权属于法定解除权，自通知到达对方时即发生合同解除的效力。

　　(三)可以依据租赁合同主张违约责任

　　出租人可以依据《租赁合同》中禁止承租人转租及相关违约责任的约定，向承租人主张违约责任。

　　(四)可以向承租人主张赔偿损失

　　出租人因承租人擅自转租的行为给遭受损失的，可以向其主张赔偿损失。

　　需注意的是，关于违法转租的租金与原租赁合同租金之间的差额能否作为损失主张，在以往的司法实践中存在争议。但《民法典》实施以后，依照最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》第1496-1497页的观点，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所有。因此，出租人可以向承租人主张违法转租的租金差额。

　　三、附言——出租人在房屋出租时也应注意符合相关要求

　　作为房东，应当注意出租房屋应符合法律的有关规定。

　　《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　《商品法租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　如在指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案中最高人民法院认为：结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。(注：现行有效的法律为《中华人民共和国民法典》第153条、第157条)

　　四、结语

　　租赁合同的签订，往往有赖于出租人与承租人之间的相互信赖。而承租人擅自转租的行为，无疑是对承租人信赖利益的严重损害，同时也对交易安全造成了影响。因此，法律赋予了出租人直接解除合同、主张违约责任、损害赔偿等权利。同时，出租人也应注意出租房屋需符合法律的有关规定。疫情影响下，房屋租赁市场整体遭受了较大的影响，出租人与承租人之间的矛盾冲突也明显增加，唯有依法依规办事，把握好租赁合同中的风险要点，对是否允许转租及相应违约责任等在合同中予以事先明确，才能维护好自身的合法权益。

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