企业无偿使用他人的房屋土地，房产税城镇土地使用税咋处理

　在企业的经营活动中，企业无偿使用他人房屋土地从事生产经营活动的现象时常发生，那么，企业无偿使用他人房屋土地的，房产税和城镇土地使用税该咋处理呢?

　　一、房产税的处理

　　(一)政策规定

　　(1)《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

　　(2)《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　(二)应注意的问题

　　(1)只能由无偿使用房屋的企业缴纳房产税，而不能由房屋产权所有人缴纳房产税。

　　在税法适用原则中，有一项是“特别法优于普通法的原则”。意思是说，对同一事项两部法律分别有一般和特别规定时，特别规定的效力高于一般规定的效力。

　　关于企业无偿使用他人房屋，该由谁缴纳房产税的问题，《中华人民共和国房产税暂行条例》相当于普通法，而《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)相当于特别法。

　　因此，无偿使用房屋的企业才是房产税的纳税义务人。

　　(2)代缴纳房产税可以在所得税税前扣除。

　　1.《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条规定，企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

　　3.《财政部 国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税〔2000〕91号)附件1：《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》第六条规定，凡实行查账征税办法的，生产经营所得比照《个体工商户个人所得税计税办法(试行)》(国税发[1997]43号，以下简称43号文件)的规定确定。但下列项目的扣除依照本办法的规定执行……。

　　4.2014年12月27日，国家税务总局制发了《国家税务总局个体工商户个人所得税计税办法》(国家税务总局令第35号)一文，该文件自2015年1月1日起施行，同时废止了43号文件。由此可知，自2015年1月1日起，个人独资企业和合伙企业查账征收个人所得税的，应比照35号令的规定确定。

　　《国家税务总局个体工商户个人所得税计税办法》(国家税务总局令第35号)第七条规定，个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用、税金、损失、其他支出以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

　　第十一条规定，税金是指个体工商户在生产经营活动中发生的除个人所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

　　企业无偿使用他人房屋是由于生产经营活动的需要，代缴纳房产税是于与取得收入有关的税金。

　　因此，无论是缴纳企业所得税的纳税人，还是缴纳个人所得税的个人独资企业和合伙企业，无偿使用他人房屋代缴纳房产税，只要能取得合法凭证，证明由本企业负担的房产税，可以在税前扣除。

　　二、城镇土地使用税的处理

　　(一)政策规定

　　(1)《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

　　前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

　　(2)《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕15号)第四条关于纳税人的确定规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　(3)《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地字〔1989〕140号)第一条规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

　　(二)应注意的问题

　　(1)企业无偿使用纳税单位的土地，应当由拥有土地使用权的纳税单位缴纳。

　　企业无偿使用免税单位的土地，按照《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地字〔1989〕140号)规定，企业就是城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。

　　但是，倘若企业无偿使用纳税单位的土地，那么，城镇土地使用税由谁缴纳呢?《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地字〔1989〕140号)没有规定。

　　按照《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕15号)第四条关于纳税人的确定规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　因此，企业无偿使用纳税单位的土地，应当由拥有土地使用权的纳税单位缴纳。

　　(2)企业无偿使用免税单位的土地，缴纳的城镇土地使用税可以在所得税税前扣除。

　　政策依据同上面分析的代缴纳房产税可以在所得税税前扣除一致。

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