未收到租金是否发生纳税义务

　房屋出租收入主要涉及增值税、房产税、印花税以及企业(个人)所得税。房屋出租在规定时间未收到租金是否发生增值税、房产税、印花税、个人所得税纳税义务?如果是企业，是否确认企业所得税收入实现?

　　一、增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据上述规定，承租方虽然未按合同约定的付款时间支付租金，但作为出租方仍应按合同约定的付款时间确认增值税纳税义务发生。如果先开具发票的，在开具发票的当天即发生增值税纳税义务。

　　二、企业所得税。通常情况下，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。但租金收入确认为例外。根据《企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。根据上述规定，承租方未按合同约定的付款时间支付租金，企业仍应按合同约定的付款时间确认企业所得税收入实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，与是否收到租金无关。

　　三、房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定，(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。所以，企业出租房产虽然没有收到租金，但已起租，应自出租的次月起计征房产税。但实操中，也有比较人性化的操作，比如《江苏省地方税务局关于明确部分税种纳税期限有关事项的公告》(苏地税〔2013〕6号)规定，按租金收入计征房产税的，纳税人应于实际收取租金收入的次月15日内申报纳税。出租方按实际取得房屋收入申报房产税税务处理恰当。

　　四、印花税。根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日;房屋租赁合同，应该按租赁合同记载金额的千分之一计算印花税。由此可见，租赁合同于合同订立时发生印花税纳税义务，印花税属于行为税，与是否收到租金无关。

　　五、个人所得税。个人把房屋出租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税;对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。征收个人所得税的前提是个人取得了所得，所以，对合同约定的租金未收到，不发生个人所得税纳税义务。

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