赠送物业服务，是否视同销售？

为更好销售房子，地产公司营销手段多种多样，比如买房子赠送物业，那么赠送的物业，增值税地产公司是否应视同销售，实务中存在两种看法。

　　一种是需要视同销售，理由是地产公司无偿向购房者赠送物业服务，根据36号文件规定，无偿提供服务应视同销售缴纳增值税，视同销售金额按物业公司向地产公司收取的价格。

　　第二种是不必视同视同销售，理由是地产公司没有向购房者提供物业服务，既然没提供服务，何来视同?

　　地产公司是否视同销售，应从以下两个维度处理：

　　1、地产公司作为纯粹的“买单者”

　　物业公司向购房者开具物业费发票：

　　地产公司为达成交易，赠送物业服务，实质替购房者支付物业费，从而让购房者入驻后可以无偿享受物业公司提供一定年限的物业服务。这个过程中，物业公司是服务提供方，服务、收益对象是购房者，地产公司未向业主提供任何服务。因此，交易中地产公司实质是替购房者“买单”物业费。

　　按上述业务实质分析，地产公司仅作为代付款项方，物业公司不应向地产公司开发票，而应向购房者开具发票。另外，由于购房者并未向地产公司提供应税服务，地产公司“替”购房者承担的物业支出，凭发票以外的凭证，如公司营销政策、内部付款审批资料、购房人接受物业的签字、盖章收据等资料作为税前扣除凭证。

　　按此维度处理，根据36号文件第十四条规定，只有单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务时，才视同销售。地产公司未提供服务，不用视同销售，当然也不应取得物业公司开具的发票。

　　2、作为物业服务享受权利的转移

　　物业公司向地产公司开具物业费发票：

　　地产公司与物业公司达成交易，支付物业公司服务费，即地产公司从物业公司购买了一项权利，这项权利可以享受相应物业服务，如地产公司将这项权利转让给购房者，从而购房者可以享受相应的物业服务。

　　按从此维度处理，物业公司应向地产公司开具发票，地产公司可抵扣进项税，计入营销费用或合同成本，然后地产公司将“权利”转给购房者时，这项“权利”如果被界定为无形资产，且“无偿”转让下，根据36号文件第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，应视同销售缴纳增值税。

　　当然该项“权利”是否属于增值税上的“无形资产”，只是一种分析。如果被界定为一项无形资产，企业平常购买的预付卡转赠送给客户，似乎也应该视同销售。

         建议按第一个维度处理比较清晰合理。

　　政策依据：

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

　　(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　《附：销售服务、无形资产、不动产注释》

　　第二条销售无形资产规定：

　　销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

　　技术，包括专利技术和非专利技术。

　　自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

　　其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

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