这类企业处置抵债不动产，纳税有新规

为支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权，有效防范金融风险，近日，财政部、税务总局发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第31号，以下简称“31号公告”)，出台了一系列相关税收优惠政策。

　　实务中需把握抵债不动产的增值税差额计税，印花税、契税的优惠主体，以及政策出台前后的衔接处理等方面，充分享受31号公告政策红利，规避相关涉税风险。

　　增值税不动产差额征税有突破

　　31号公告规定，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

　　转让不动产的增值税处理，通常有两种类型，一是适用简易计税方法，允许差额征税，即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额;二是适用一般计税方法，不允许差额征税，即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率(2019年4月1日起为9%)计算应纳税额。需要注意的是，一般计税方法下，是以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

　　根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号印发)的相关规定，影响一般纳税人适用简易或一般计税方法的重要因素是，所转让不动产的当初取得时间是否在2016年5月1日(全面推开营业税改征增值税试点开始时间)之后。对于一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产，必须适用一般计税方法;而一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。差额征税是全面推开营改增后，为解决部分服务、无形资产及不动产无法获得增值税抵扣凭证而采取的一种扣减销售额的计税方法，即以取得的全部价款和价外费用扣除规定支付项目金额后的余额为销售额计算缴纳增值税。转让不动产增值税差额征税所扣除的是不动产购置原价或者取得不动产时的作价，具体到31号公告中处置抵债不动产所差额扣除的是取得该抵债不动产时的作价。即31号公告对银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产，可以选择适用差额征税，以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额。

　　31号公告对处置抵债不动产的增值税处理，是按照差额征税计算销售额，并适用一般计税方法，属于一种特殊处理。不同于转让不动产的增值税一般处理，既非采用差额征税适用5%征收率的简易计税方法，也不是以取得的全部价款和价外费用为销售额适用9%税率的一般计税方法，且无需考虑转让不动产的取得时间。增值税发票开具方面，与金融商品转让、经纪代理服务等业务类似，差额部分不得开具增值税专用发票，即选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

　　需要注意的是，按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

　　印花税、契税政策优惠看主体

　　31号公告规定，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。

　　根据《中华人民共和国印花税法》的规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人;以及在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当按规定缴纳印花税。所称应税凭证，是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。对应税凭证适用印花税减免优惠的，根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)规定，书立该应税凭证的纳税人均可享受印花税减免政策，明确特定纳税人适用印花税减免优惠的除外。31号公告的印花税优惠政策，仅对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的书立合同、产权转移书据等应税凭证免征印花税，此项政策并不惠及上述业务中合同或产权转移书据的其他各方当事人。

　　31号公告还就契税方面给予税收优惠政策。根据《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当按规定征收契税。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。31号公告的契税优惠政策，是对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

　　享受31号公告税收优惠政策的相关银行业金融机构、金融资产管理公司，采取“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的方式办理相关税收优惠申报，并对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

　　此外，就房产税、城镇土地使用税的税收优惠方面，31号公告将具体减免授权地方，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际情况，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

　　关注相关概念及政策衔接

　　政策执行中需明确两个概念：

　　一是抵债不动产、抵债资产，是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。

　　二是公告所称银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。

　　31号公告的执行期限为2022年8月1日至2023年7月31日，而公告发布时间为2022年9月30日，实务中需要注意公告出台前后相关业务处理的政策衔接。31号公告发布之前已征收入库的按照上述规定应予减免的税款，可抵减纳税人以后月份应缴纳的税款或办理税款退库。需要注意的是，已向处置不动产的购买方全额开具增值税专用发票的，必须将上述增值税专用发票追回后，就抵债不动产作价的部分开具增值税普通发票，方可适用31号公告增值税相关规定。

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