房开企业地下车位涉税问题探讨

房开企业地下车位主要分为两大类：人防车位和非人防车位，非人防车位又可划分为整体产权车位和单一产权车位。人防车位，即利用人防工程建成的车位，开发商在和平时期有管理和使用的权利，权属归政府人防办所有，开发商不得出售其产权。无产权的非人防车位情况稍微复杂，即测绘报告中明确为不分摊的公用面积，不计入容积率，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

　　01、增值税

　　依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”由此可见，基于实质重于形式的原则，房地产企业将无产权车位对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上，并一次性收取租金的，应视同于转让建筑物永久使用权，按照“销售不动产”缴纳增值税;反之，则按照“不动产租赁”征收增值税。

　　在实务操作中，房地产企业对于地下车位的增值税开票及纳税申报有不同的处理方式，目前较为常见的方式有以下三种：1、开具不动产租赁发票，按租赁不动产的模式进行纳税申报。2、开具不动产租赁发票，按照销售不动产模式进行纳税申报，在收到预收款时按3%预征率进行预缴，在实际交付时，按照一般计税方法进行纳税申报。3、开具不动产销售发票，按不动产销售的模式进行增值税处理。需要注意的是，因各地执法口径不同，上述操作方式应基于各地税务机关的认可前提下方可进行。

　　02、企业所得税

　　目前大多数房地产企业的通常做法是将非人防车位计算单独成本，人防车位计入公共配套设施中。

　　依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”第三十三条：“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

　　销售非人防车位按照销售正常开发产品处理。未完工时，按照预收账款计算其预计毛利;完工后，收入一次性计入入企业所得税应税收入，并单独核算非人防车位成本作为计税成本。人防车位与非人防车位大体一致，但一般不作为开发产品处理。未完工时，按照预收账款计算其预计毛利;完工后，收入一次性计入企业所得税应税收入，成本作为公共配套设施计入其他开发产品计税成本。

　　03、土地增值税

　　依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：“转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

　　依据《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》(天津市地方税务局公告2016年第22号)第一条：“凡转让本市行政区域内国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应缴纳土地增值税。”

　　依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)第四条：“(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

　　目前天津市地下车库暂无法办理销售许可证及小产权证，无法实现所有权的销售，因此不能参与土地增值税清算，人防车位收入和非人防车位收入均不计入土地增值税确认收入。依据《中华人民共和国防空法》等相关法律规定，地下人防工程应当于工程竣工后无偿移交给相关部门并取得人防验收单。依据187号文，地下人防工程在移交至政府人防办后，人防车位成本即可在土地增值税清算时扣除。

　　此外，关于地下车位的土地增值税处理问题，其他各地也出台了不同的税收政策，大致可分为以下几种类型。

　　陕西、黑龙江等地规定转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，成本费用允许扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，成本费用允许扣除。

　　辽宁规定对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

　　当前受市场的影响，许多房地产企业为促使销量提升推出了“买房送车位”的捆绑销售方式。此种方式在该项目进行土地增值税清算时，由于车位收入无法单独从签订的《商品房销售合同》总额中剥离，于是此种销售方式便增大了土增税清算时的计税收入。若企业选择单独签订一份捆绑销售车位的补充协议，虽解决了未来土增清算中计税收入增大的问题，但无形中又带来了购房者签约后毁约要求退车位的风险，给企业带来不必要的经济损失。因此关于是否选择“买房送车位”的销售方式，还需企业谨慎判断后订立最优的营销策略。

　　04、房产税

　　依据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”地下车位作为具有房屋功能的地下建筑，应当按照有关规定征收房产税。

　　(1)从价计征

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如综合体项目中商场的地下车位部分，应将地下部分与地上房屋视作一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定从价计征房产税。

　　此外，依据津地税地[2012]16号文，对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(位)，也按照已出租车位房产原值征收房产税。

　　(2)从租计征

　　如果房地产企业将地下车位整体出租给物业公司，由物业公司来收取停车管理服务费，则房地产企业需就地下车位收取的租金部分从租计征房产税。

　　(3)未售车位

　　依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条：“关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

　　依据《天津市地方税务局关于地下停车场[位]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地[2012]16号)第一条：“未使用、未出租的地下停车场(位)属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。”

　　由此可见，地下车位作为房地产企业的开发产品，在出售前，若房产企业尚未自用或对外出租，则无需缴纳房产税。

　　(4)长期租赁

　　依据《天津市地方税务局关于地下停车场[位]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地[2012]16号)第一条：“对房地产开发企业长期(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税;对停车场(位)的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。”

　　基于实质重于形式的原则，房地产企业将无产权车位长期对外租赁时，视同于转让不动产永久使用权，不需要缴纳房产税。

　　05、印花税

　　对于房地产企业销售无产权的车位是否需要缴纳印花税，若需要缴纳应以哪种税目缴纳，各地区税务机关掌握口径不大相同。《中华人民共和国印花税法》中列举了产权转移书据可细分为土地使用权出让书据;土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)等。房地产企业销售无产权的车位，不需要到相关机构办理登记注册，并未发生权属的转移，不属于“产权转移书据”征税范围。虽然未发生产权转移，但其实质上属于一种长期租赁行为，应按照“租赁合同”税目即租金的千分之一缴纳印花税，且目前天津本地房地产企业在实际操作中大多按照“租赁合同”税目缴纳印花税。

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