这个以房抵债业务，应如何进行涉税处理？

【案例】2023年3月份，某税务机关在对A房地产开发有限公司土增税清算申报情况进行审核时，在其账务处理上发现以下业务，应如何进行涉税处理?

　　附件：抵债协议

　　抵债协议

　　甲方：A房地产开发有限公司

　　乙方：宏大建筑有限公司

　　鉴于甲方欠乙方“温馨花园项目”工程决算尾款600万元，由于甲方发生资金困难，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：

　　甲方开发产品账面成本320万元，市场价545万元(含税)抵偿乙方工程款600万元，乙方开具建筑业专用发票。房屋产权证书由甲方负责办理，手续于合同签订之日起一周内办理。

　　本协议于合同签订之日起生效。

　　本协议一式两份，甲、乙双方各一份。

　　甲方(签章)

　　乙方(签章)

　　合同签署日期： 2022.11.16

　　解析：上述业务未按相关会计制度和税务政策进行处理。

　　(1)准确会计处理：“以货抵债”属于债务重组行为。根据《会计准则第12号--债务重组》规定，需将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额，计入当期损益--“其他收益”--“债务重组收益”科目。会计处理如下：

　　借：应付账款 600

　　贷：开发产品 320

　　应交税费--应交增值税(销项税额)45(545/1.09*9%)

　　其他收益--债务重组收益 235

　　(2)增值税：所抵偿的债务可以理解为以存货换取了其他经济利益，符合有偿转让货物的情况，故属于货物销售行为，而不是“视同销售行为”。对于增值税的计税依据应按照存货的市场公允价确定：即如果债权人没有让步，签订的以房抵债协议约定的交易价格合理，抵偿价格等于当期的市场交易价格，则应以以房抵债签订时约定的抵偿价格作为计税依据;但如果债权人做出让步，则债务人应按照存货的市场价确认增值税计税收入，债务重组收益不组成增值税计税收入。

　　故应补提销项税：545/1.09*9%=45万元;

　　(3)土地增值税：根据总局公告2016年第70号规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。同时，根据国税发【2009】91号文第十九条的规定，计税收入按照下列方法和顺序确定：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。因此，如果双方签有债务重组协议，对抵债存货按照市场价格确定，债务人债务重组收益不组成增值税计税收入，故应确定应税收入为500万元。同时，对应的扣除项目允许扣除。

　　(4)企业所得税：根据国税函[2008]828号规定，货物用于抵债属于“其他改变资产所有权属的用途”的情形，应视同销售。同时，根据财税【2009】59号文规定，以非货币性资产清偿债务，应分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。

　　其中：转让资产所得=500-320=180万元，按公允价值清偿债务所得=600-545=55万元。合计所得=180+55=235万元。

　　结论：所得税债务重组所得=账面上其他收益=应付账款-开发产品账面价-销项税。

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