城更公司因项目发生的费用成本，能否列支于项目公司?

　一般来说，城市更新需经历相对漫长的旅程，到达多处站点，而能否顺利抵达终点也受制于各种因素。

　　在这途中，有停滞不前的，有双向奔赴的，也还有中途接力的。那若中途接力，前期产生的里程数能否转至新接力人的名下呢?

案例

　　广州A村改前期拓展服务由某国企旗下的B城市更新公司(平台公司)完成，期间发生了拆迁补偿费、报批报建费、设计费、前期拆迁服务费、平台服务费，相关成本费用暂时列支于B城市更新公司，在申请实施主体时成立新的C项目公司获取土地并进行开发建设。

　　而这过程中，经历了主体变更，那么因前期服务产生的成本费用需如何处理，使其整体转至C项目公司进而可税前列支?

　　就上述前期主体与最后实施主体存在不一致，若要使前期主体发生的相关成本支出转至C项目公司，可按如下进行财税处理：

　　对于已签订的拆迁补偿协议，因涉及对实施主体的重新确认，此时应当考虑变更协议主体信息，或者签订新的补充协议，将相关拆迁补偿协议的权利义务概括转移至C项目公司。

　　对于其他前期费用，首先需要确定合同是否已履行：

　　(1)若完全未履行，则可以终止原合同由C项目公司(实施主体)签订新的或通过合同权利义务概括转移给C项目公司;

　　国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知 穗税发[2021]93号

　　1.2 改造主体公司返还前期费用环节

　　合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

　　1.2.1 合作意向企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，按照合作协议的约定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给改造主体公司，合作意向企业除收回垫付的前期费用外，向改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票给合作意向企业，合作意向企业再开具发票给改造主体公司，合作意向企业属于转售相应的应税服务，收回垫付的前期费用及额外收取的服务费，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　(2)若已履行或部分履行，则需确定服务是否已开票或已结算，参考上述穗税发[2021]93号文相关政策：

　　一是，针对已签合同且已开票或已结算的部分，可以由B城市更新公司(前期主体)对C项目公司(实施主体)开出发票，视为转售相应的应税服务，C项目公司支付相关费用，同时由于双方存在关联关系，应注意管理对价的公允性;

　　二是，针对已签合同但未开票或未结算部分，B城市更新公司可以将合同权利义务的概括转让给C项目公司。

总结

　　前期主体成本费用转至实施主体财税处理：

　　
　　当下，随着更多功能性国企参与到城市更新项目，为城市更新发展提供新机遇，高质量地推陈出新，进而稳定、提振当前房地产市场。

　　在这过程中，实施主体的变更逐步会成为常态。而变更可能导致前期相关的成本费用无法转至新实施主体，已发生的拆迁补偿费与其他前期服务费无法在土地增值税前扣除，平台服务费等成本可能因合规性不被认可，被认定不具备商业合理性等风险，在实务中应予以关注。

　　因此，国企在城更项目投资过程中全面进行财税尽职调查，提前发现和防范财税风险，做好前期费用的归垫工作，做好税务成本测算、分析，合规进行税务策划显得十分重要。

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