物业服务企业：利用汇算契机，彻底排查风险

笔者在实际工作中发现，一些物业服务企业普遍存在收入确认不及时、增值税税目税率适用错误以及财政补贴税务处理不当等税务风险，值得相关企业高度重视。特别是应该在企业所得税汇算清缴过程中，逐个梳理税务风险点，并及时采取措施予以防控。

　　风险点一：收入确认不及时

　　笔者在审查A公司物业费收入时发现，该公司物业费收入确认时间，有两种确认方式。客户为公司的，收入确认时间选择遵循权责发生制，即按受益期间分期确认收入。比如，A公司2022年向其他公司收取的物业服务收入，就按月进行确认。客户为居民个人的，收入确认时间则选择遵循收付实现制，即实际收到款项时，才确认收入。比如，A公司收取王某物业费收入3500元，本应在2021年提供服务时分期确认收入，但A公司在2022年实际收到款项时，才确认收入的实现。

　　财务处理方面，收入的确认，应遵循《企业会计准则第14号——收入》的相关规定。A公司提供物业服务满足“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益”条件，因此，该收入属于在某一时段内履行的履约义务，应按履约进度确认收入。

　　企业所得税方面，根据企业所得税法实施条例的相关规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。A公司对个人部分选择收付实现制，没有按权责发生制在受益期间分期确认收入，与税法规定不符，存在税务风险。

　　增值税方面，提供物业服务，需要在提供服务并收取销售款或取得销售款凭据的当天，确认纳税义务的发生。A公司如果先开具发票，则开具发票当日，其增值税纳税义务就已经发生，不论款项是否收到，均应缴纳增值税。

　　需要注意的是，企业收入的财务处理，须根据会计准则的规定进行处理，税务处理则应按照税法规定进行。二者可能会存在差异，不能一概而论。

　　风险点二：发票项目不准确

　　在检查A公司发票时，笔者发现其主要存在两类问题：一是发票备注栏问题。比如，一些发票的备注栏未注明建筑服务发生地及项目名称。二是税目问题。比如，一些发票的“物业管理服务”税目下列有“垃圾清运费”“车位费”“电梯广告服务费”“绿化养护费”“网络接入管理费”，而“生活服务”税目下列有“工程款”“物业费”“房租”等——这些发票均属于不合规票据。

　　根据《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2017年第45号)的规定，纳税人在开具发票时，应根据商品或服务内容，选择相应的税收分类编码。若税收分类编码选择错误，导致税目与实际服务不符，则属于不合规发票。

　　A公司作为物业服务企业，虽然都是以提供服务为主，但服务类型多种多样，不能统一按照“物业管理服务”税目或者“生活服务”税目缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)等政策规定，纳税人发生适用不同税目、税率的兼营行为的，应当分别核算。

　　对A公司来说，其“物业管理服务”税目下列示的“垃圾清运费”“绿化养护费”，应属于“生活服务——其他生活服务”，“车位费”“电梯广告服务费”则属于“现代服务——不动产经营租赁”;“生活服务”税目下列示的“工程款”，应属于“建筑服务——工程服务”，“物业费”则应属于“现代服务——商务辅助服务——企业管理服务”，“房租”应属于“现代服务——不动产经营租赁”。

　　需要注意的是，企业收取网络接入管理费，需要分情况，适用不同税目缴纳增值税。如果是收取固定服务费，即通信公司为A公司的用户布置网线，占用了小区的位置及空间资源，A公司因此向通信公司收取的服务费，应按照“不动产经营租赁”税目开具发票;如果入网费双方分成，即A公司提供场地和用户，通信公司向用户收取入网费后，按约定比例向A公司支付分成，那么，A公司收取的这笔费用，属于与通信公司合作开展入网服务，应按“增值电信服务”税目缴纳增值税;如果采用入网费返点方式，即通信公司通过A公司介绍，向不特定用户收取费用后，根据用户使用数量，向A公司支付提成，那么，A公司属于提供了经纪代理服务，应按“经纪代理”税目缴纳增值税。

　　建议A公司根据提供的服务实质性内容，按正确税目计算缴纳增值税，防范税务风险。

　　风险点三：补贴收入未缴税

　　笔者在审查A公司的母公司账务时发现，其代收A公司老旧小区财政补贴(失管小区物业补贴)。具体为，按照物业合同约定的物业费标准，由政府按照该小区收费建筑面积，以每月每平方米1.4元的标准，补贴该公司9个月的物业费126000元，剩余3个月物业费则由业主自行缴纳。

　　A公司应根据财政补贴形式，判断是否需要缴纳增值税。根据《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)相关规定，纳税人自2020年1月1日起，不管取得的是中央财政补贴还是地方财政补贴，若是对销售收入或者数量的补贴，则属于增值税的征税范围。在不属于政策规定免税的情况下，应按规定缴纳增值税;若财政补贴是对资产或者费用的补贴，则不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。

　　财政补贴与销售收入或者数量挂钩的主要特点，是政府为弥补企业售价较低或者无偿提供增值税服务、货物而发放的补贴，相当于替实际服务购买方付费或者政府作为实际服务采购方付费。从A公司的情况来看，其取得的财政补贴，属于与销售收入或者数量挂钩的补贴，需要按照提供物业管理相关服务，适用相应税率缴纳增值税。

　　对于与销售收入或者数量挂钩的补贴，需要开具与销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产相同的发票。换句话说，A公司需要按照物业管理相关服务，适用相应税率开具增值税发票。

　　需要注意的是，若A公司取得的补贴收入，满足《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税条件，则A公司可以将财政性资金作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。对于不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除，在年度企业所得税申报时，需要填报《专项用途财政性资金纳税调整明细表》(A105080);若不满足不征税条件，则应当按照实际取得收入的时间确认收入，在年度企业所得税申报时，需要填报《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》(A105020)。

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